Лизинг апартаментов: гибкий инструмент для бизнеса и инвестиций
Лизинг апартаментов – набирает популярность, но данный факт пока не делает этот продукт прозрачным и понятным как для покупателя объекта недвижимости, так и для продавца или риелтора. В данной статье мы разберем ключевые факты о лизинге апартаментов.
Финансовый лизинг –это финансовая услуга, позволяющая получить в пользование имущество (объект недвижимости) на определенный договором лизинга срок с возможностью последующего выкупа при условии выплаты всей суммы лизинговых платежей и иных обязательств, предусмотренных договором финансового лизинга.
погашения обязательств, а при ипотеке сразу переходит в собственность заёмщика (с обременением), оставаясь в залоге у банка.
Апартаменты не имеют статуса жилого помещения, но могут использоваться для проживания, сдачи в аренду или ведения бизнеса. Они популярны благодаря, как правило:
- расположению в престижных районах или многофункциональных комплексах;
- развитой инфраструктуре (охраняемая территория, консьерж‑сервис, фитнес‑залы);
- возможности регистрации бизнеса по адресу объекта;
- более низкой стоимости по сравнению с квартирами аналогичного класса
- инвесторов, планирующих сдавать помещения в аренду;
- компаний, арендующих жильё для командированных сотрудников;
- предпринимателей, открывающих мини‑отели или сервисные апартаменты;
- частных лиц, ищущих альтернативу покупке квартиры.
Для лизинговой компании важно понимать – за счет каких средств будет производится выплата лизинговых платежей и для каких целей приобретаются апартаменты. А для покупателя важно понять, чем лизинг эффективнее по сравнению с другими источниками финансирования. И именно понимание целей использования апартаментов дает ответы на вопросы для каждой из сторон. Давайте разберемся по порядку.
Объём рынка лизинга апартаментов
Достоверных источников информации, которые бы давали четкую оценку объемов рынка лизинга апартаментов на текущий момент времени нет. Однако, по оценке экспертов Консалтингового агентства «Территория лизинга» за 2023– 2025 гг., рынок лизинга апартаментов в России демонстрирует устойчивый рост:- доля апартаментов в общем объёме лизинговых сделок коммерческой недвижимости составляет
около 5–8 %;
- среднегодовой темп роста сегмента — 10–15 %;
- ключевые регионы спроса: Москва и Московская область (около 50 % сделок), Санкт‑Петербург (25 %), Сочи и Краснодарский край (15 %), крупные города‑миллионники (10 %).
- развитие апарт‑отелей и сервисных апартаментов;
- рост спроса на краткосрочную аренду в туристических центрах;
- государственная поддержка строительства многофункциональных комплексов;
- привлекательность апартаментов как инвестиционного актива;
- расширение программ корпоративного жилья для сотрудников.
Ограничивающие факторы развития рынка лизинга апартаментов:
Несмотря на положительную динамику, рынок лизинга апартаментов сталкивается с рядом ограничений:
- законодательная неопределённость. Отсутствие чёткого регулирования статуса апартаментов, что создаёт правовые риски.
- высокие ставки финансирования. Высокая ключевая ставка ограничивает развития данного финансового продукта.
- ограниченная ликвидность. При оценке рисков, лизинговая компания предполагает, что при досрочном расторжении договора реализовать апартаменты может быть сложно, особенно в некурортных регионах.
- сложности с оценкой объекта. Точная оценка доходности апартаментов требует анализа рынка аренды, туристического потока и инфраструктуры, что увеличивает сроки на рассмотрение сделки.
- жёсткие требования к лизингополучателям. Многие компании требуют длительной истории бизнеса, стабильных финансовых показателей и безупречной кредитной истории.
- экономическая нестабильность. Колебания спроса на аренду, инфляция и изменения в туристической отрасли влияют на доходность активов.
Преимущества лизинга апартаментов для бизнеса
Лизинг апартаментов даёт бизнесу ряд преимуществ:
- инвестиционная привлекательность. Доход от сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду рассматривается как основной источник выплаты лизинговых платежей. При структурировании графика платежей, лизинговая компания учитывает данный показатель
- гибкость использования.Апартаменты подходят для размещения сотрудников, создания мини‑отелей или офисов. Лизинговая компания, при рассмотрении проекта учитывает цель приобретению апартаментов, и наличие опыта компании- лизингополучаля в туристическом или арендном бизнесе может служить ключевым фактором в принятии решения о финансировании.
- распределение затрат. Вместо единовременной покупки бизнес выплачивает стоимость объекта частями в течение нескольких лет, компенсирую процентную ставку налоговым эффектом по финансовому лизингу.
- налоговые выгоды. Лизинговые платежи относятся к расходам, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, действующим законодательством предусмотрен вычет НДС по лизинговым платежам.
- сохранение оборотных средств. Бизнес может направить свободные деньги на развитие других направлений: маркетинг, закупку оборудования, расширение штата.
- упрощённое обслуживание. Некоторые лизинговые компании предлагают включение в договор услуг по управлению объектом (поиск арендаторов, уборка, ремонт).
Кто может быть лизингополучателем. Базовые требования
Лизингополучателями могут выступать:
- юридические лица (ООО, АО и т. д.), планирующие использовать апартаменты для бизнеса или инвестиций;
- индивидуальные предприниматели, заинтересованные в сдаче помещений в аренду;
- физические лица, владельцы бизнеса, рассматривающие апартаменты как альтернативу жилью или инвестицию.
Требования к юридическим лицам:
- срок деятельности компании — не менее 12–24 месяцев;
- положительная финансовая отчётность (стабильная выручка, достаточная прибыль);
- отсутствие просрочек по кредитам и договорам лизинга;
- наличие необходимых документов для подтверждения платёжеспособности;
- опыт управления аналогичными активами (предпочтительно).
Условия финансирования
Типичные условия лизинга апартаментов:
- аванс: от 10 % до 49 % от стоимости объекта;
- срок договора: от 3 до 10 лет;
- график платежей: аннуитетный (равные платежи), дифференцированный (убывающие платежи) или сезонный (с учётом спроса на аренду);
- процентная ставка: зависит от суммы, срока, категории клиента;
- стоимость объекта: от 4 млн рублей (минимальная сумма варьируется в зависимости от лизингодателя);
- страхование объекта: обязательное условие (риски утраты или повреждения имущества);
- выкупная стоимость: может быть фиксированной или рассчитываться как процент от остаточной стоимости;
- право использования: в договоре прописываются условия эксплуатации (например, запрет на переоборудование без согласия лизингодателя).
Специальные программы:
- льготный период (отсрочка платежей на первые 6–12 месяцев);
- корпоративные пакеты (скидки для компаний, арендующих несколько апартаментов);
- программы с включением услуг по управлению объектом.
Лизинг апартаментов — перспективный инструмент для инвестиций и развития бизнеса, позволяющий получить готовый актив без значительных первоначальных вложений. Несмотря на существующие ограничения (законодательные пробелы, высокие ставки, конкуренцию с ипотекой), этот финансовый механизм остаётся привлекательным благодаря гибкости условий, налоговым преимуществам и возможности адаптировать платежи под специфику бизнеса.
Перед принятием решения о лизинге апартаментов важно:
- оценить реальную нагрузку на бюджет с учётом всех платежей и налогов;
- внимательно изучить договор, особенно разделы о штрафах, досрочном выкупе и ответственности сторон;
- проконсультироваться с юристом и финансовым специалистом;
- просчитать окупаемость объекта с учётом рыночной конъюнктуры и спроса на аренду.
Грамотно организованная сделка лизинга апартаментов поможет бизнесу диверсифицировать активы, создать стабильный источник дохода или обеспечить сотрудников комфортным жильём, укрепив свои позиции на рынке.