Статьи и полезные материалы по недвижимости

Лизинг жилой недвижимости

Лизинг жилой недвижимости (квартиры, дома) не популярный вид лизинга в России, такие сделки носят единичный характер и занимают незначительную долю в общем объеме рынка лизинговых услуг. Разберемся в каких случаях такой вид финансового лизинга и по каким причинам может быть интерес и эффективен для предпринимателей.

Налогообложение лизинга жилой недвижимости

Налогообложение лизинговых платежей

Предоставление имущества в финансовую аренду – лизинг- с точки зрения гл. 21 НК рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ). При этом в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 Налогового Кодекса не подлежит налогообложению НДС реализация на территории России услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Согласно статье 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Соответственно, операции по предоставлению жилой недвиэимости в рамках договора финансовой аренды (лизинга) подпадают под положения подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ. Письмо Минфина от 22.04.2019 № 03-07-11/29080 и не облагаются НДС.

Налогообложение выкупного платежа

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Соответственно, и выкуп жилой недвижимости по истечение договора финансового лизинга НДС не облагается

Налогообложение сделки с землей

Поскольку неотъемлемой частью реализация сделки лизинга недвижимости является связь зданий и сооружений с землей, а лизинг земли запрещен действующим законодательство, таки сделки, как правило, сопровождаются заключением договора аренды (субаренды) земельного участка с правом выкупа.

Налогообложение арендных платежей за землю

Оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом арендные платежи за землю облагаются НДС, соответственно сумма арендных платежей будет включать НДС.

Налогообложение выкупа земельного участка

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 НК продажа земельного участка НДС не облагается

Как видно из проведенного анализа, сделки лизинга жилой недвижимости требуют специального структурирования финансовых условий сделки и при оценке эффективности и целесообразности лизинга жилой недвижимости для предпринимателя необходимо учитывать, что влияние НДС не играет существенной роли. Вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится лизинговая компания, расчет платежей будет строится с учетом выше перечисленных факторов.

А вот предпринимателю, при принятии решения о заключении такой сделки, особенно в сравнении с ипотекой, необходимо принимать по внимание следующее:

1. Срок лизинга, в сравнении со сроком ипотечного кредитования, будет несколько короче, на текущий момент в средней 5-7 лет. Но, при условии того, что предприниматель может не попадать под условия ни одной существующей ипотечной программы, а значит сравнивать со стандартными условиями ипотека, в основу оценки встает вопрос оптимальны ли данные условия по срокам его доходам и ликвидности бизнеса предпринимателя
2. При оценке финансовой эффективности лизинга необходимо принимать во внимание, что условия по эффективной ставке (не ставка удорожания) будут несколько выше, чем процентная ставка по ипотеке, но данные потери не только покрываются но и дают экономию на налогах с ФОТ и НДФЛ (с заработной платы, дивидендов), которые произвел бы предприниматель, для того чтобы оплатить ипотечные платежи
3. Если при привлечении ипотечного кредита потребуется подтверждение дохода (справка 2 НДФЛ), то при лизинге оценка будет произведена исходя из финансовых показателей бизнеса предпринимателя. Также не потребуется страхования жизни.
4. В состав лизинговых платежей могут быть включены такие возмещаемые расходы как налог на недвижимость, земельный налог, расходы на имущественное страхование объекта недвижимости, что достаточно удобно
5. На срок реализации договора финансового лизинга, и недвижимость и земельный участок являются собственностью лизинговой компании
6. По истечение срока договора лизинга и выплаты всех лизинговых платежей отдельное внимание необходимо уделить выкупу имущества и переходу права собственности на лизингополучателя, особенно процедуре и схеме реализации сделок перехода права собственности на самого предпринимателя.

Кроме выше перечисленных факторов, лизинг жилой недвижимость может служить элементом системы мотивации сотрудников компании. А именно, в случае если компания приобретает для своего сотрудника объект недвижимости с последующей передачей в аренду с правом выкупа или сублизинг. Особенно в случае, если у сотрудника подпорчена кредитная история. Тем самым бизнес не только поддерживает своих сотрудников, но и берет ответственность за них, обеспечивая жильем и рабочими местами.

На наш взгляд лизинг жилой недвижимости недооцененный сегмент рынка лизинга и имеет высокие перспективы для дальнейшего развития, но требует достаточно высоких экспертных знаний со стороны лизинговой компании не только в оценке рисков по сделке, но и оценке ликвидности имущества и финансовом и юридическом структурировании

Если у вас остались вопросы или вы заинтересованы в приобретении жилой недвижимости в лизинг, наши эксперты помог реализовать подобный проект.

Источник: Территория ЛИЗИНГА