Особенности лизинга недвижимости для бизнеса
В текущий экономической ситуации финансовая аренда (лизинг) приобретает все большее значение. Недостаточность собственных средств российских предприятий и потребность в обновлении машин и оборудования делает лизинг наиболее привлекательным для предприятий способом обновления фондов и развития бизнеса. Основную массу заключаемых договора лизинга в последние годы составляли договоры, объектом которых являлись транспортные средства, машины и оборудование и лишь только незначительная часть — это здания и сооружения. Ситуация быстро и стремительно меняется, но, как и прежде, лизинг недвижимости занимает не значительную долю в объеме заключаемых лизинговых сделок. Разберемся в основных причинах и особенностях сделок лизинга недвижимости для бизнеса.
Как правило при совершении таких сделок, речь одет о лизинге коммерческой недвижимости (зданий, сооружений, помещений и т.п).
Когда у бизнеса может возникнуть потребность в лизинге недвижимости:
- Бизнес приходит к выводу, что арендуемые им помещения для основной производственной деятельности экономически эффективно выкупить или приобрести новые, но свободных денежных средств недостаточно
- У бизнеса есть собственные производственные помещения, но возникает необходимость привлечения внешнего финансирования на пополнение оборотных средств
Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых, и бизнеса закончились лимиты кредитования в банке- партнере, и лизинг предлагается как альтернативные инструмент.
Основной вопрос, который встает перед бизнесом – привлечь банковское финансирование или обратиться в лизинговую компанию и как разобраться?
Что необходимо учитывать бизнесу при выборе финансового инструмента:
- Сумма финансирования
При оценке суммы финансирования и лизинговая компания и банк будут исходить из оценочной рыночной стоимости объекта недвижимости, в частности если речь идет о введенных в эксплуатацию объектах.
Дополнительные расходы на осуществление сделки
Как правило, для проведения оценки будут привлечены или рекомендованы оценочные компании, или потребуется подтверждение залоговой службы банка или лизинговой компании. Расходы на проведение такой оценки несет сам бизнес.
- Условия финансирования
При прочих равных условиях, условия финансирования у лизинговых компаний и банков очень схожи. В связи с этим, основное на что необходимо акцентировать внимание, это не ставка удорожания по лизингу или ставка по кредиту, а конечный экономический эффектАвансовый платеж по лизингу, дисконт по кредиту
При реализации лизинговой сделки бизнесу необходимо заплатить аванс лизинговой компании от стоимости имущества от 10% до 49%, а при привлечении кредита к стоимости имущества будет применен дисконт от рыночной стоимости от 10% до 30%
- Налоговые потери
Если бизнес реализует сделку возвратного лизинга недвижимости, где лизингополучателем и продавцом будет выступать одно и то же лицо, а именно сама компания, собственник имущества, расчет эффективности сделки необходимо производить с учетом потерь на уплату налогов с операций по реализации объекта недвижимости (НДС и налог на прибыль)
Отметим существенные особенности сделок с недвижимостью:
- Требование государственной регистрации.
- Связь зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен ,как правило, стороны вынуждены на срок договора лизинга заключить договор аренда (субаренды) земельного участка.
- Значительный срок амортизации зданий и сооружений, не соизмеримый со сроками кредитного договора или договора лизингу
- Высокая стоимость зданий и сооружений
Все эти факторы требуют детального подхода к подготовке документов для рассмотрения целесообразности заключения сделки и условий со стороны лизинговой компании или банка.
Однозначного ответа, какой способ реализации сделки для бизнеса наиболее эффективен и целесообразен дать не возможно. Каждая сделка по своей сути не уникальна и не носит какого типового характера.
Однако, стоит отметить достаточно привлекательный сегмент – это апартаменты. В таких сделках оценка эффективности для бизнеса строится несколько по другим принципам. Важно учитывать не прямые выгоды лизинга. А именно, возможность использования апартаментов для некоммерческого использования бизнесом или его собственником. При этом, выплата лизинговых платежей осуществляется бизнесом и за счет бизнеса.
Отдельного отметим не финансовые отличия лизинга недвижимости:
- Лизинговые компании более гибки в подходах к условиям договора лизинга, возможности пересмотра условий, размеров и сроков оплаты лизинговых платежей, чем банки
- Размер и периодичность оплаты лизинговых платежей может быть определена с учетом специфики и особенностей бизнеса клиента
- Оплат налога на имущество и земельного налога производит лизинговая компания, а вот если вы привлечете кредит, то оплату данных налогов бизнес будет производить самостоятельно. Это достаточно удобно, но не надо слепо думать что бизнес при лизинге заплатит меньше, так как в любом случае налоги будут включены в состав лизинговых платежей как возмещаемые затраты.
- При заключение договора лизинга собственником имущества является лизинговая компания до момента завершения расчетов и оплаты выкупного платежа, а вот при кредите собственником имущества является сама компания
- Соблюдение платежной дисциплины по погашению обязательств важный вопрос для бизнеса. Если по кредитным договорам банк в любом случае предоставит информацию в бюро кредитных историй, то при лизингу, лизинговым компаниям предоставлена отсрочка исполнения закона о предоставлении сведений по договорам лизинга в бюро кредитных историй. Но это не значит что можно нарушать, это лишь говорит о том, что работая по лизингу у вас есть варианты договорится с лизинговой компанией если у вас возникли проблемы, они более гибки в работе с клиентами.
Одним из направлений развития может стать распространение оперативного (без перехода права собственности) лизинг недвижимости. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Но оперативны лизинг также как и лизинг жилой недвижимости для физических лиц имеет свои особенности и требует отдельного рассмотрения.
Если у вас остались вопросы или вы планируете сделки с недвижимостью, наши эксперты помогут вам в реализации
Источник: Территория ЛИЗИНГА